東京都内で高級賃貸マンションを探す前に知っておくといいかもしれないこと

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先日、東京都内のマンションに引っ越しました。

成り上がりアフィリエイト<第一章>目指せ!みなとみらいが一望できる家賃25万円のタワーマンション」のスケールアップです。

みなとみらいが一望できるタワーマンションへの引越が2014年末でしたが、その時から「これは次のステージへのスタート地点であり、1つの通過点だから」と考え、2015年7月から東京で部屋探しを開始しました。

それから「東京都内の高級賃貸マンション」に絞って、複数のエリアでかなりの数の部屋を見てきました。

というわけで、今回は「東京都内で高級賃貸マンションを探す前に知っておくといいかもしれないこと」というテーマで書きたいと思います。

都内の人気エリアの家賃は横浜の1.3倍くらい

まず、東京の資産価値が高い人気エリアのタワーマンションだと、家賃は横浜のタワーマンションの1.3倍くらいでしたね。

横浜のタワーマンションで60平米で家賃25万円だったら、東京の人気エリアなら家賃32〜33万円くらい。

部屋から東京タワーが見えるとか、ビューがすごくいいとか、何らかのプレミアムな条件がある場合は1.5倍くらいになる部屋もありました。

とにかく、「東京都内の人気エリアの高級賃貸マンションは高い!」という印象しかありません。

ただ、マンションレベルも高くて、横浜のタワマンよりもワンランク上のマンションがたくさんありましたね。

中でも家賃が高いエリアは、僕が見た中では3A(青山・赤坂・麻布)+R(六本木)でした。港区ですね。

家賃40万円くらい出すと、高層階で景色がハンパない80平米の広い部屋に住めるエリアもあります。そういった部屋には、お風呂にも窓が付いていて、リビングと同じビューがバスルームから見えたりして、マンション全体がホテルみたいな感じでした。

家賃35万円くらい出せば、人気エリアの人気物件の1LDKの部屋に住めます。

東京都内でも人気エリアを少し外れたエリアなら、みなとみらいを含めた横浜駅周辺のタワーマンションとほぼ変わらない家賃帯で住むことができます。

60平米あれば、1人なら十分な広さだと思います。二人だとちょっと窮屈だと個人的には思いますが、東京では50平米前後の1LDKや2LDKにDINKS(共働きで子供なし)などが二人で住むというのは当たり前にあることなんだそうです。

東京は駐車場もワンルームの家賃並

東京は駐車場の高さもバカになりません。

僕が今回見た中で、駐車場代が一番高額なマンションは月7万5000円でした・・・。

「ワンルームマンションの家賃かよっ」って突っ込みたくなるような価格ですが、そういうマンションではマンション入口に高級ホテルのようなバレーサービスがあって、高級外車をそこで乗り捨てて後はおまかせみたいな感じでした。。

庶民の僕にはちょっと別世界というか、心の中で「ゴシップガールかよっ」と突っ込んでいました。。笑

でも、あんまり感心ばかりしていると舐められると思ったので、そんな素振りは一切見せず、仕事がデキそうな男を演じていました。。笑

ホテルライクな生活ができる賃貸専用高級マンション

みなとみらいにも1つだけ全戸賃貸専用のタワーマンションがありますが、東京にもいくつか賃貸専用の高級マンションがあります。

有名なところだと、住友不動産のラ・トゥールシリーズですね。

あとは、森ビルの賃貸レジデンスや、三井のレジデントファーストが独占管理している賃貸専用マンションとか。

どれも受付があって、コンシェルジュが24時間いたりなど、ホテルライクなサービスが受けられる賃貸マンションです。

仲介業者さんが言っていたのですが、昔はこの手の高級賃貸マンションに住める人は、日本在住の高所得かつ会社から住宅手当が出る外国人ばかりだったそうです。

その後、日本人でも高い所得を取る人が増えてきて、日本人居住者も増えてきたそうです。

築年数がだいぶ経過している築古の賃貸専用高級マンションは、外国人率が高いという印象を受けましたね。日本人は新築好き、外国人は古くても気にしない(むしろ歴史があることに価値を置く)という風習があるようです。

また、分譲タワーマンションの場合、けが人が出ないようにジムにはランニングマシンと自転車と腹筋台みたいな簡易な装備しか揃っていないことが多いのですが、賃貸専用高級マンションの場合は、ちゃんと筋トレができるトレーニングマシンが装備してあることが多かったです。

このあたりもホテルライクを意識した感じでした。

マンション内のジムとして有名なのが、森ビルの会員制スパ&フィットネス「HILLS SPA(ヒルズスパ)」ですが、森リビング経由で賃貸レジデンスに入居すれば、家賃とは別途で月12,000円で利用できます。

賃貸専用高級マンションの難点は、敷金が3〜4ヶ月、礼金が1〜2ヶ月などと初期費用がやたらと高いことです。

でも、物件によっては保証会社(家賃の0.5ヶ月分〜)を使うことで、敷金が2ヶ月になったり、交渉次第では礼金も少なくできたりすることもあるようです。

このあたりは物件のその時点での空室率や時期(決算前か決算後か)によって変わってくると思われます。

分譲マンションの賃貸より、賃貸専用マンションの方が審査は厳しい

賃貸マンションには「分譲マンションから出ている賃貸」と「賃貸専用マンション」の2種類がありますが、審査は「賃貸専用マンション」の方が厳しくなります。

「分譲マンションから出ている賃貸」の場合、オーナーが入居者を審査しますが、オーナーからしてみれば相当属性が悪い人じゃなきゃ、指定した条件(家賃)で住んでくれるなら早く空室が埋まった方がいいと考えます。

分譲マンションのオーナーが一番恐れているのは、なかなか空室が埋まらないことと、想定よりも安い家賃で賃貸されてしまうことです。

言ってしまえば、ちょっと高めの家賃を指定しておいて、キャバ嬢から2年分の家賃を全額先に納めると言われれば、それでもいいと考えるオーナーもいるのです。

キャバ嬢みたいな水系の人が入居すると、そのマンションの評判が落ちる可能性がありますが、オーナーからしてみると、マンションの評判よりも自分の収益の最大化を優先するオーナーもいるということです。投資用として買っている人もいますからね。

一方、「賃貸専用マンション」は属性の悪い人は審査に通しません。

高級賃貸になるほど審査が厳しくなり、入居する人の質にこだわります。なぜなら、入居している人の質もマンションの質と考えているからです。

属性の悪い人が入居してしまうと、マンションの評判も落ち、家賃下落へとつながってしまいます。

逆に、「あのマンションに住んでいる人は社会的にステイタスの高い人が多い」という印象を持ってもらえれば、多少家賃が高くても住んでくれる人が見つかります。

つまり、「賃貸専用高級マンション」の場合、住民の質がマンションの質や評価に直結するということです。

このような背景があるので、「分譲マンションから出ている賃貸」よりも「賃貸専用高級マンション」の方が審査が厳しくなる傾向があるようです。

自分の属性に自信がない人は、「分譲マンションから出ている賃貸」から高級マンションを選んでみるというのも1つの手段かもしれません。

ちなみに、僕が横浜で住んでいたタワーマンションは「分譲マンションから出ている賃貸」でした。

当時の僕はかなり属性は低かったと思いますが、それでも直近1年の収入が多いというだけで審査に通りました。(まぁ、他にも理由はあったのかもしれませんが、審査内容を全て知ることはできません。)

賃貸専用高級マンションは家賃交渉で15%くらい家賃が下がる

賃貸専用高級マンションの表(おもて)で見ることができる家賃は高いですが、実際、僕が経験したケースでは15%くらい下げて交渉してくるパターンがいくつかありました。

たとえば、「来月までに契約してもらえるなら、ここまで家賃を下げられますよ」というパターンです。

平均すると15%くらい下がっていましたね。

たとえば、家賃38万の部屋が33万になったり、47万円の部屋が40万円になったり。

賃貸マンション側からしてみると、早く空室を埋めたいワケですね。

考え方によっては、早く空室を埋めるために(クロージング率を高めるために)、表(おもて)で見える家賃を15%上げていると見ることもできそうです。

自分が「いいな!」と思った部屋の家賃が5〜7万も下がったら、そこに住むことをかなり前向きに考えますからね。

家賃が下がると、そのぶん敷金と礼金、仲介手数料、保証会社の料金といった初期費用も下がるというメリットもあります。

また、先ほど説明した通り、敷金と礼金も交渉次第で敷金4ヶ月が2ヶ月になったり、礼金2ヶ月が1ヶ月になったりすることもあります。

リーマン・ショック後や東日本大震災後には礼金0ヶ月ということもあったそうですが、今(2016年)の東京の市況では、高級マンションに関しては敷金2ヶ月・礼金1ヶ月というのが最低ラインのようです。

仲介手数料や保証会社の料金も含めて考えると、「初期費用は家賃の6ヶ月分くらい」で見積るのが妥当だと思います。家賃30万円なら、初期費用は180万円前後ということです。

  • 敷金:2ヶ月
  • 礼金:1ヶ月
  • 仲介手数料:1ヶ月
  • 保証会社の料金:0.5ヶ月〜
  • 初月家賃(日割り):約1ヶ月
  • 引越代(カギ交換代も含む)

あとは、「住友不動産のラ・トゥール」や「森ビルの賃貸レジデンス」といった高級賃貸マンションの場合、仲介業者(不動産屋)を通さないで直でHP経由で申し込んだ方がお得です。

そうすれば、仲介手数料(1ヶ月)がかからないので。

しかも、この2つの高級賃貸マンションは「礼金なし」なので、実質的な初期費用としては「敷金」と「引越代」だけで済みます。(保証人を立てられない人は保証会社の料金も。)

敷金は部屋をきれいに使えば戻ってくるので、実際には「引越代」だけで引越できることになります。

そういう意味では「良心的な高級レジデンス」と見ることもできますし、同時に「家賃に礼金なし分が含まれている」と考えることもできそうです。

礼金と更新料に納得がいかない

賃貸の場合、引越した時に「敷金」と「礼金」、さらに2年ごとに「更新料」が取られます。

「敷金」はいいとして、「礼金」と「更新料」に納得がいかないと思うのは僕だけでしょうか?

引越後の原状回復費用は原則大家さんが負担することが判例や条例ではっきりしてきているため、「敷金」は部屋をきれいに使っていれば全額戻ってくると今は考えられます。

また、「敷金」がなければ、部屋を借りる人はきれいに使おうと思わなくなります。

「敷金」というルールがあることによって、部屋をきれいに使おうというモチベーションが沸くので、これは貸し手にとっても借り手にとってもあるべき初期費用だと思います。

でも、「礼金」と「更新料」ってなんで払わないといけないのでしょうか?

「礼金」や「更新料」は、太平洋戦争の戦中戦後の借り手は多かったけど、貸家が少なかった時代に作られた習慣なんだそうです。

つまり、部屋の数が足りない「需要 > 供給」だった時代に作られた習慣ということです。大家さんが借り手を選び放題だった時代の習慣です。

でも、今って「需要 < 供給(部屋あまり&人口減)」の時代ですよね?

HOME’Sによると、東京の賃貸用住宅の現在の空室率は14.5%です。

つまり、今は太平洋戦争の戦中戦後と違って、部屋あまりの時代です。

それなのに、部屋が足りない時代に作られた習慣を未だに採用しています。。

「礼金」と「更新料」に関しては、「住宅業界の悪習慣」という印象しかないですね。

個人的には、部屋あまりの時代に高い家賃を払って空室を埋めてあげるんだから、「礼金」を払うんじゃなくてお礼して欲しいくらいです・・・。

2年間延滞なしでちゃんと家賃を払ったら、「更新料」を払うんじゃなくて、皆勤賞をもらいたいくらいです・・・笑

東京だと大学の近くに学生用のワンルームマンションやアパートがたくさんあるじゃないですか?

学生って長くても4年、短大や専門学校なら2年、早ければ1年で部屋を出ていきます。

つまり、回転率がいいということです。

昔は敷金2ヶ月、礼金2ヶ月が当たり前でしたが、家賃だけでなく、回転よく「敷金」と「礼金」が取れたという大家側の思惑もあったそうです。

でも、これって「需要 > 供給」の時代には通用するかもしれませんが、今の「需要 < 供給(部屋あまり&人口減)」の日本では全く通用しない悪習慣だと思います。。

1日も早く、「礼金」と「更新料」はなくなって欲しいというか、法律で規制して欲しいくらいです。

家賃や人件費が安いエリアでアフィリエイトする方が合理的ですが・・・

普通に考えれば、家賃や人件費が安いエリアに住んでアフィリエイトをやった方が合理的です。

生活費が高い東京に住んでいるからといって、アフィリエイト報酬が高くなるということはないですからね。

報酬額は全国どこでも同じなので、できるだけコストが安いところでやった方が利益は残せます。

以下の表は、2015年度の都道府県別の最低賃金時間額を高い順に並べたものです。

時給が高い順(平成27年度/2015年度)
都道府県 最低賃金時間額
東京 907
神奈川 905
大阪 858
埼玉 820
愛知 820
千葉 817
京都 807
兵庫 794
静岡 783
三重 771
広島 769
北海道 764
滋賀 764
岐阜 754
栃木 751
茨城 747
長野 746
富山 746
福岡 743
奈良 740
群馬 737
山梨 737
石川 735
岡山 735
福井 732
新潟 731
和歌山 731
山口 731
宮城 726
香川 719
福島 705
島根 696
愛媛 696
山形 696
徳島 695
青森 695
岩手 695
秋田 695
佐賀 694
長崎 694
熊本 694
大分 694
鹿児島 694
高知 693
鳥取 693
宮崎 693
沖縄 693
全国加重平均額 798

参照:厚生労働省:地域別最低賃金の全国一覧

一番時給が高い「東京」と、一番時給が低い「高知」「鳥取」「宮崎」「沖縄」では時給に214円も差があります。

僕の友達で沖縄大好きな人がいて、年に何回も沖縄に行っている人がいるのですが、人件費が安い沖縄に住んで、手頃な家賃のオフィスを借りて、みんなでワイワイやるのもよさそうですね。

家賃や人件費という意味では、東京が一番高コストで不利ですが、個人的にはそれに勝る魅力を感じています。

引越は自分の成長を確認できる行為

僕にとって引越とは「自分の成長を確認できる行為」です。

自分が成長すれば、選べる選択肢が増えますし、選択肢のレベルも上がります。

以前よりも、ワンランク上の環境に住まうことで、自分が1つ上のステージに成り上がったことを実感できます。

自分の今までの努力の成果を分かりやすい形で実感できます。

今までの人生を振り返ると、上手くいっていない時は、引っ越すことなんて考えられませんでした。。

そんな心の余裕もお金の余裕もありませんから・・・。

引越って、時間もお金もエネルギーもそれなりに取られますからね。

そういう意味では、「同じ場所に居続ける = あまり成長できていない」「移動距離と成長は比例する」という側面もあるのかもしれません。

ただ、確実に言えることは、「引越しない方がお金は貯まる」ということですね。

「引越貧乏」って言葉もあるくらいですから。初期費用だけでなく、カーテン代とか地味にイタイです。。新しい家具とか欲しくなるし・・・。

ただ、いつまでも同じ場所にいると、僕の場合は「成長」とか「進化」を感じられなくなっちゃうんですよね。。

このあたりは、お金を貯めることを重視するのか、自分の成長や進化を重視するのか等で変わってくると思います。人それぞれ、重要視することは違って当たり前ですから。

僕は基本的に、自分が多くの時間を接する場所にはお金をかけたいと思っています。

自宅は僕の住まいであり、仕事場所でもあります。当然ですが、かなり多くの時間をそこで過ごします。

だから、お金を投資する価値がある場所です。

椅子、机、ベッドなども接している時間が長いので、値段が高くても良い物を購入しています。

それ以外のものには、あまりお金を使いません。

あくまでも、仕事上でプラスになる&健康維持にプラスになる(健康じゃないと仕事でいいパフォーマンスを発揮できないため)ことに絞ってお金を投資するようにしています。

いつか、憧れのCASSINAの革ソファを買えたらなぁ〜と思います・・・。

以上、「東京都内で高級賃貸マンションを探す前に知っておくといいかもしれないこと」でした。

アフィリエイトで稼いで、東京で高級賃貸マンションに引っ越す時の参考になれば幸いです!

・・・成り上がりアフィリエイト・・・

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東京都内で高級賃貸マンションを探す前に知っておくといいかもしれないこと」への8件のフィードバック

  1. ヒツジ

    とてもパワーの湧くサイトですね。参考にさせて頂きます。
    私も資産ブログではアクセス解析にPt engineを採用したんですが
    タイガーさんはペラサイトのアクセス解析に何を使用していますか?

    返信
  2. ヒツジ

    質問コメントの返信はしてないみたいですね。
    コメ欄汚しすみませんでした!

    返信
    1. タイガー aka 成り上がりアフィリエイター 投稿作成者

      ヒツジさん

      ずいぶん前に似たような質問コメントに答えていますので、そちらを探してみて下さい。

      返信
  3. momo

    初コメントです
    「初心者 アフィリ 参考」で検索してトップに上がってきたので色々ざざっと読ませてもらいました~。
    ド田舎で自営業で体を壊し、現在回復中です。
    拝読してアフィリの大変さを知りました。
    あと、タイガーさんのキャラクターに魅了されましたw
    面白いですw
    私にも夢があります。
    体壊してからくじけそうだったけど
    これから実現にむけてギラギラ貪欲にお金儲けしようと心に決めました。
    ちょっと参ってたけど元気もらいました。
    知識つめこんでなかなか動かない頭でっかちタイプの人間なので
    ペラサイト量産は目から鱗www
    またちょくちょく遊びに来ます~

    返信
    1. タイガー aka 成り上がりアフィリエイター 投稿作成者

      momoさん

      元気が出たと言ってもらえて、僕もうれしいです。

      体調が良くなったら、鬼のアウトプットで夢を掴んで下さい!

      返信
  4. りんりん

    タイガーさん、いつも大変勉強になる情報をありがとうございます。

    山手線のO駅徒歩5分にある三井物産系のマンションは分譲を賃貸のパターンですが、ここ穴場ですよー。

    我が家も中古で探していたのですが、近くの中古マンションより安く出ていました。空きが多いようです。

    40階の屋上は360度展望可。ジムやコインランドリーもあり、ゲストルームなども充実しています。

    チラッと調べてみたら、今は22階の76㎡強が27万円で出ていました。(一例です)

    窓から東京タワーを見ながらのサイト作り、すごく気に入ってます。

    余計なお世話かもしれませんが、ご縁があれば内覧されてみて下さい。

    返信
    1. タイガー aka 成り上がりアフィリエイター 投稿作成者

      りんりんさん

      貴重な情報ありがとうございます!

      山手線徒歩5分で76㎡強が27万円は安いですね。

      なんだかんだいって、東京タワーが一番きれいですよね。僕も東京タワーが大好きです。

      部屋探しをしていた時に色んな話を聞かせてもらったのですが、タワーマンションはデベロッパーにとって儲かる商品なんですよね。

      同じ土地でも、普通のマンションよりもたくさんの人に住んでもらえるので。

      また、高い家賃がとれるだけでなく、売却時に価格下落の幅が少ないので、投資家もタワーマンションの一室を購入していたりするようです。

      ただ、需給バランスで供給の方が多くなると、タワーマンションでも空室がなかなか埋まりません。

      そうなると、投資目的で買った人は空室期間が長くなってしまうので、価格交渉の余地が生まれます。

      一方、立地が良くて、ライバルとなる物件が少ないタワーマンションだと、空室が出てもすぐに埋まります。

      「空室が出たらすぐに連絡をして下さい」と不動産屋に予約している人もいるので、即効で埋まります。

      「そんなマンションのオーナーになりたいなぁ〜」とたまに妄想しています^^;

      東京タワー見ながらのサイト制作、頑張ってください!

      返信
      1. りんりん

        タイガーさん

        ご返信ありがとうございました!
        実は、コメントを送信した後で1行目を読み落としていたことに気づきました(汗)
        でも、余計なお手間をかけないようにと追伸を遠慮していたのですが、結局同じことに…す・すみません。

        需要と供給のバランスはまさにサイト運営にも当てはまる、と納得して読ませて頂きました。

        タイガーマンション!!実現はそう遠くないように思えます。
        楽しみにしております。

        返信

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